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                              Compra de la Vivienda o Casa




La compra de una casa suele ser el desembolso más importante que se hace en la vida de una persona. Normalmente este paso suele darse cuando una pareja (generalmente matrimonio) suelen dar el paso de vivir juntos y deciden que es mejor hacerlo en casa propia que en la casa de sus padres. También puede ser adquirida por familias monoparentales (una sola persona) o por familias que ya parten de una casa y desean una de mayores prestaciones.

      Aunque previamente todos suelen pasar por una vivienda de alquiler (salvo los que cambian de casa), mientras se ahorra algo de dinero tanto para pagar la entrada de la casa, como para muebles imprescindibles para que la casa pueda ser habitable, además, hay que pensar en los impuestos a pagar y en los gastos relacionados con gestorias y altas de suministros o en su caso cambios de titularidad, y como no en poder afrontar las primeras cuotas de una hipoteca.

Sobre hipotecas ya he hablado anteriormente, pormenorizando en detalle el tipo de hipotecas existentes, y tambien en el apartado cuota de la hipoteca, pero en este apartado incluido en Compras Mayores, quisiera dar un punto de vista sobre decidir o no comprar o alquilare una casa.

Como ya he dicho, lo normal suelen ser matrimonios que emprenden una vida en familia, aunque cada vez hay más personas que viven solas, y por lo tanto, también deciden comprar una casa.

¿Comprar o alquilar?

Es cierto que comprar una vivienda depara muchas ventajas. La primera, que es una buena inversión a largo plazo. Las mensualidades de la hipoteca le obligan a ahorrar todos los meses y, al cabo de 20 ó 30 años, poseerá un bien que teóricamente valdrá mucho dinero (como mínimo el pagado por ella, aunque la crisis que hemos tenido en españa nos demuestra que estabamos equivocados). A partir del momento en que su casa esté pagada al 100%), no pagará ni cuotas ni alquileres y, si es necesario, podrá utilizar la vivienda para financiar su jubilación u otro gasto importante.

La segunda es que no estás a merced de lo que quiera el propietario de una de alquiler, que podría echarte al cumplir el contrato sin renovarte o que no habiendo cumplido desee recuperar la vivienda para él o un familiar avisandote con el plazo previsto en la Ley.

Otras ventajas ya menores es que puedes decorarla y arreglarla a tu gusto, modificando no solo muebles sino paredes y habitaciones.

Eso sí, una vivienda en propiedad ata mucho a sus dueños. Ni tendrá ni sentirá la misma libertad, si tiene que cambiar de residencia por razones vecinales, familiares o laborales.

En cuanto a lo de que alquilar es tirar el dinero, recuerde que el alquiler también tiene ventajas. Ser propietario supone, además de las cuotas de la hipoteca, una serie de gastos que ni se recuperan ni aportan ninguna ventaja fiscal. Seguros de hogar, impuestos, mantenimiento y gastos de comunidad representan importantes desembolsos a los que está obligado el dueño. Cuando se vive de alquiler, estos gastos son mantenidos por los caseros.

Al precio de venta de la casa hay que añadir una serie de gastos asociados a la compraventa y formalización del préstamo hipotecario, que corren normalmente a cargo del comprador.

Tasación, Notaría, Gestoría, Verificación registral, Comisiones de apertura o de subrogación, Impuestos sobre la constitución de la hipoteca, IVA o impuesto de transmisiones y Seguros.

Los gastos totales de la operación suponen, de media, alrededor del 10% del importe financiado. Es decir, para una hipoteca de 200.000 € tendría que desembolsar unos 20.000 € en gastos no recuperables (además de la entrada y del IVA). ¿Cuántos meses de alquiler representa ese importe?

Tenga en cuenta que estos gastos de hipoteca se pagan en el momento de formalizar el préstamo, independientemente de si se va a quedar en la casa durante un año o treinta. Además, durante los primeros años de la hipoteca estará pagando sobre todo intereses (también son gastos), sin apenas amortizar el capital.

Hasta hace unos años (2008) se suponía que el precio de una casa se iba incrementando en un porcentaje “x” cada año que pasaba, pero llegó el 2008 y esa suposición no solamente dejó de pasar, sino que la vivienda empezó a bajar en porcentajes “X” que nadie había podido imaginar, hasta llegar en algunos casos a que el valor de la vivienda pasase a ser del 50% de lo que se pagó en los primeros meses del 2008. No olvidemos que cualquier cosa (casa, coche, cuadros, terrenos etc.) solo vale lo que se esté dispuesto a pagar por ella en un momento dado.

Ejemplo: Un cuadro de Van gogh que en una subasta se haya vendido por 10 millones de euros, podría llegar un momento en que no valga nada. ¿Qué tendría que pasar para que eso pasara?

Pues simplemente que la sociedad en la que vivimos cambiase de tal modo que no hubiera ricos. Al no haber ricos no se pagarían esos precios tan escandalosos por un cuadro. ¿Puede pasar eso?. Todos pensamos que no, ricos y pobres siempre existirán, pero quien sabe.

Nadie podía pensar que alguien que pago 36.000 euros por una casa en el año 1988, en el 2008 (20 años después) pudiera vender la misma casa por 300.000 euros, y que el que compró por 300.000, siete años más tarde (2015) por necesidad, la haya tenido que vender por 117.000.

A partir del 2015 dicen que las casas están volviendo a subir de precio, pero visto lo visto ya no te puedes fiar de las previsiones. Se basan en estadísticas que como ya he dicho en otros apartados de mi web se pueden utilizar para lo que quieras y a la vez para lo contrario, solo hay que retorcerlas a tu gusto. Dado que interesa que la gente pierda el miedo a comprar una vivienda, la estadistica se retuerce en este caso para que indique que la vivienda vuelve a subir y así se pierda el miedo para comprar una, si peligro de hacer una mala inversión.

De todas formas deberías pensar que el verdadero valor de una casa es el precio del terreno más el precio de los materiales necesarios para construirla, los sueldos y salarios de las personas que la han construido y el beneficio que el empresario pensaba tener después del pagar a sus empleados.

En los últimos años, el alquiler está creciendo frente a la compra; de hecho ha pasado de un 15% en 2011 a un 19% en 2013. Según el estudio de foto-casa “Los españoles y su relación con la vivienda”, los partidarios del alquiler se han triplicado desde el inicio de la crisis, lo que puede llevar a afirmar un cambio de tendencia.

La precariedad laboral y económica, la dificultad de acceso al crédito y la sensación generalizada de que, aunque menos, los pisos seguirán bajando, han hecho que sean muchos los que se decanten por el alquiler (aunque muchos afirmen que, si pudiesen, comprarían).

Para algunos, alquilar ya no es tirar el dinero, sino que es una opción que permite invertir lo que supondrían la entrada, el notario y otros gastos en consumo, formación u ocio. Una opción ideal para aquellos que, por movilidad laboral o por ampliar la unidad familiar, necesiten un cambio de vivienda. Así, son muchos los que, teniendo piso en propiedad, han tenido que alquilar por estos motivos.

Está claro que no existe una verdad universal. Saber si lo mejor es comprar o alquilar requiere analizar muchos factores pero, de manera general, ¿cuáles son las principales ventajas e inconvenientes de ambas opciones?.

Pese a que el alquiler está ganando muchos adeptos, en parte gracias a la movilidad laboral, lo cierto es que con la bajada de los precios de los pisos, las rebajas en los tipos de interés y la ligera apertura del grifo del crédito por parte de los bancos, son muchos los que seguirán optando por la compra de vivienda.

Igualmente, medidas como la del desahucio exprés de los inquilinos, así como un posible aumento de los incentivos fiscales (frente a los rumores del fin definitivo de la desgravación por la compra) podría hacer que el arrendamiento de viviendas aumentase.

Por su parte, los expertos advierten que, para que se consolide el cambio de tendencia, es necesario que el sector del alquiler se profesionalice y el apoyo de las administraciones, además de unos precios coherentes y competitivos frente a los de venta y unas condiciones acordes con la vivienda.

Lo mejor es ver siempre los números e interpretarlos:

Ejemplo: En un mismo edificio de construcción nueva dos pisos iguales.

El primero se vende por 150.000 euros y el otro se alquila por 600 euros al mes.

La Familia A decide alquilar el piso, el cual ya está amueblado por el propietario para vivir.

La primera inversión es pagar la fianza y el alquiler del primer mes, mas las garantías adicionales que el propietario pueda pedirte y que tu estés de acuerdo. En este Caso las garantías podrían ser 2 mensualidades, por lo que el importe total a pagar sería de 2.400 euros, de los cuales recuperarías 1800 euros cuando dejes el piso y no hayas causado ningún desperfecto ni dejado deuda pendiente de suministros.

La Familia B decide comprar el piso.

Para ello, necesitan pedir una hipoteca por el máximo que le den en el banco. Generalmente dan hasta un 80 % del valor de la vivienda siempre y cuando la tasación del piso corresponda con el valor de venta o más. Por lo tanto el banco le dará una hipoteca de 120.000 euros.

Hay que pagar los gastos relacionados con la compra.

(Precios orientativos)

Notario: 710 euros

Registro de la propiedad: 470 euros

I.V.A.: 10% de la vivienda 15000 euros

IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados del 05% al 1,5% dependiendo la comunidad): 1% 1.500 euros.

Gestoría: Al ser profesionales libres, su tarifa no está regulada y pueden variar de unas empresas a otras. Lo normal es que el día de la firma ante el notario se pida una cantidad de dinero provisión de fondos para poder pagar todos los trámites especificados anteriormente: aprox. Unos 500 euros.

Tasación: alrededor de 300 euros.

Nota simple: 30 euros aprox.

Comisión de apertura: es entre el 0% y el 2% del capital prestado (según lo pactado con la entidad). Esta cantidad se deduce directamente del dinero que entrega al prestatario. Si fuera el 1% la comisión sería 1.200 euros.

Si sumamos a los 30.000 que ya deberíamos tener para completar la compra, todos los gastos mencionados con anterioridad el total que tendríamos que tener es 49.710 euros de los cuales 19710 euros son gastos que no vas a recuperar si la vivienda se mantiene en el mismo valor, con el paso de los años.

A esta cantidad además hay que irle sumando otras, como por ejemplo el gastos de los muebles, electrodomésticos, ajuar y ropa de cama imprescindible como para poder vivir en la casa los próximos años. Además muchas casas son entregadas sin muebles en los baños y en las cocinas. Calcular este gasto es muy complicado.

En el que caso de que hayas adquirido una vivienda de nueva construcción, para que sea habitable tendrás que dar de alta los servicios necesarios: agua, gas, electricidad, teléfono...

Además necesitarás la licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad, que la proporcionará el promotor, directamente o a través del intermediario con el que hayas contado para realizar la compra. Son documentos administrativos que acreditan, respectivamente, que la vivienda reúne los requisitos necesarios exigidos por la Ley para ser habitable y que se han cumplido las condiciones establecidas en la licencia de edificación.

Amueblar una casa puede costarte entre 3000 y 20000 euros.

Los electrodomésticos pueden costarte entre 1500 y 3000 euros.

La ropa de cama de invierno y verano entre 300 y 800 euros.

Utensilios y pequeños electrodomésticos de cocina entre 200 y 700

Si sumamos los importes mínimos de estos gastos nos da una cifra de 5.000 euros y si sumamos los máximos son unos 24000 euros. Por lo tanto pongamos un término medio de gasto de unos 12000 euros.

Ya llevábamos 49710 euros y ahora le sumamos 12000 mas. Por lo tanto acumulamos 61710 euros de gastos iniciales. Dar de alta los suministros y la cedula de habitabilidad también te costará aumentar la cifra en unos 1000 euros más. Si no me he dejado nada, para comprarte una vivienda de 150.000 euros tendrías que tener al menos 62.710 euros y que se te conceda una hipoteca de 120.000 euros. Una hipoteca al 1,25% a 30 años por esa cantidad sale una cuota mensual de 400 euros mensuales. Después de 10 años de pago de hipoteca si el interés no hubiera variado (cosa muy difícil, lo más normal es que en unos 3 o 4 años los intereses vuelva a subir) habrías pagado 35119 euros de capital y 12869 euros de intereses.

Al cabo de 10 años la familia A y la familia B se trasladan a vivir a otra ciudad, bien por motivos de trabajo o por motivos personales. Ambas familias se pondrán de alquiler en esa nueva ciudad, pero la familia B ha decidido vender la casa que compró y cancelar la hipoteca dado que su situación económica estos años no ha sido muy buena y necesita algo de dinero para emprender esta nueva vida.

Nos encontraríamos con las siguientes cuentas:

Familia A

Ha pagado un total de 72000 euros de alquiler ya que 1800 euros que pago al principio le serán devueltos al dejar la vivienda. (También ha pagado suministros, pero como ha consumido aproximadamente lo mismo que la familia B no incorporo estos gastos en ninguna de las dos familias)

Si como la Familia B disponía de 62.710 euros, pongamos que en lugar de gastarlos los puso en un plazo fijo que al cabo de 10 años pudo sacar de intereses deducidos los impuestos un total de 6.000 euros, por lo que al cabo de 10 años tendrá en el banco 68.710 euros.

Familia B

Tubo que reunir para la compra un total de 62.710 euros. Pero sus gastos fueron 32710 euros inicialmente.

A esta cifra hay que sumarle 12869 euros de intereses.

Los gastos que tuvo que pagar cada mes de comunidad de propietarios fueron 90 euros, haciendo un total de 10.800 euros.

Además en estos 10 años pudo haber un par de derramas por un total de 600 euros.

El seguro obligatorio de vivienda supuso un total de 250 euros anuales, resultado un total de 2500 euros.

El coste de IBI puede ser aprox. 450 euros anuales, resultando 4500 euros.

En algunas comunidades se paga la tasa de basuras por separado del IBI, por lo que podía resultar un gasto de unos 25 euros anuales, resultando 250 euros.

Cada cuatro años hay que pagar la revisión obligatoria del gas con un coste aprox. De 60 euros, resultando un total de 120 euros.

Al ser una vivienda nueva es posible que no hubiera grandes gastos en arreglos de la casa, por lo que no puedo poner una cifra para estos gastos.

La suma total de dinero gastado en la vivienda que no se recuperará nunca es de 64.349 euros.

Sin embargo al vender la casa a los diez años ha pagado 35119 euros de capital del préstamo hipotecario por lo que le resta por pagar 84.881 euros. Si vende la casa por la misma cantidad que pagó (el precio de la vivienda se ha mantenido) recuperará la cantidad de 65.119 euros. A esta cantidad habría que restar el importe que pagará de plusvalía del ayuntamiento en el que se encuentre. Dado que cada ayuntamiento pone sus tasas y valora como quiere el valor del terreno, aunque hayas vendido la casa por la misma cantidad que pagaste, seguro que has generado una plusvalía que debes de pagar. Pongamos que son unos 2500 euros. En cuanto a la declaración del IRPF no te costará nada ya que no has tenido un incremento patrimonial. Te quedaría limpio 62619 euros.

Esta cantidad de 2500 euros hay que sumársela a los 64.349 que ya llevaba gastado, quedando la cifra en 66.849 euros.

Si al comprar la casa tuviste que soltar un total de 62.710, podemos decir que después de 10 años no has ahorrado nada. A esta cifra podríamos sumarle enseres por valor de 12000 euros que te gastaste en muebles, electrodomésticos y ajuar y que ya no tendrá que gastar en la próxima casa que vaya. Aunque también es cierto que trasladar todos estos enseres (mudanza) a una nueva casa te puede costar entre 2500 y 3500 euros.

En definitiva tienes 62.619 euros en efectivo y enseres por valor de unos12000 euros a precio coste.


Familia A (Inquilina) tiene 68.710 euros en el Banco.
Familia B (Propietaria) tiene 62.119 euros en el Banco.

Familia A - pago y perdió para siempre durante 10 años 72000 euros.
Familia B – pago y perdió para siempre durante 10 años 66.849 euros.

Vemos que en cuanto al efectivo la familia A tiene 6.590 euros más que la Familia B, pero sin embargo la Familia A pago 5151 euros más que la Familia B. Que es lo mismo que decir que cada mes la Familia B pago 43 euros menos que la Familia A. (de todas formas os recuerdo que en cuanto a los gastos de muebles, ajuar y electrodomésticos puse un total de 12000 euros como el gasto medio que requiere una casa, pero esta cifra pudo ser mayor o menor).

La Familia A (inquilina) dispones de 6590 euros más y la Familia B gasto 5151 euros menos, por lo que podemos decir que han salido prácticamente igual.

Con esto quiero exponer que es difícil recomendar comprar o alquilar, dado que al cabo de 10 años estas dos familias han salido prácticamente igual. Podría decirse que menos de 10 años es mejor alquilar y más de 10 años es mejor comprar, pero en el camino, nos hemos dejado un sinfín de variables, que dependiendo del resultado de las mismas podría haber sido mejor tanto la opción del alquiler como la de compra.

Estas variables podrían ser, posibles subidas del alquiler (aunque también podrían ser bajadas), bajadas o subidas en el precio de la vivienda (no es lo mismo que este ejercicio práctico se hubiera hecho el año 2000 {40% mas}, 2007 {45% menos} o en el 2015 {% desconocido hasta el 2025}), catástrofes y averías sufridas en la vivienda y pérdida del empleo y por lo tanto dificultad para el pago de hipoteca.

No hay que dejar de lado la libertad (no cuantificable monetariamente) que da el ser inquilino, dado que en cualquier momento puedes dejar la casa y buscar otra que se adecue mas a necesidades futuras (subidas o bajadas de sueldo, nuevos miembros en la familia, traslados de lugar de trabajo), o por ejemplo tener vecinos muy molestos que hagan que la vida tranquila se vea interrumpida por ellos.