Hipotecas

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Tipos de Hipotecas





No todas las familias de España pagan una hipoteca, pero si es cierto que una gran mayoría la tiene o está pensando en tenerla en un futuro próximo. Tanto para unos como para los otros, toda información que tengan sobre las mismas les puede ser de utilidad. Es cierto que muchas de las cosas que iré indicando, serán para una gran mayoría algo que ya sabrán, pero para otras si leen con atención pueden serle de gran ayuda.

Si has llegado aquí, supongo que te está interesando el tema de las hipotecas y de las compras de viviendas. Es posible que ya hayas leido con anterioridad en otras paginas de mi web temas relacionados, pero si no los ha hecho, te informao que hay 3 páginas que hablan del mismo tema pero abordando distintas peculiaridades. En cada página hay conexiones a las otras dos por lo cual están interrelacionadas. Estás páginas son Cuota de la Hipoteca y Casa.

Una hipoteca es en realidad un préstamo bancario, al que se le llama préstamo hipotecario. Así que no es más que eso; un préstamo. Pero hay una diferencia con el resto de préstamos bancarios, y es que no solo respondes con tu garantía personal, sino además con el propio producto de la compra que es la casa (pueden darse préstamos hipotecarios tanto para la compra como para la rehabilitación de una vivienda ya existente). El resto de préstamos, “solo” tienes que ir pagando las cuotas mes a mes, pero no respondes con aquello para lo que utilizaste dicho préstamo.

Esto quiere decir que si no pagas (impago), la casa acabará pasando a la entidad financiera.

Las dos características fundamentales de los préstamos es que como son generalmente cantidades elevadas de dinero, las entidades bancarias quieren la garantía de la casa para salvaguardarse de un posible impago por parte del cliente. A cambio se caracterizan por darse a un bajo interés (a diferencia de los préstamos personales) y a un tiempo mucho mayor para que las cuotas no sean tan altas y por lo tanto puedan acceder a dichos préstamos mucha mayor clientela.

Dichos préstamos tienen que ir obligatoriamente asociados a una cuenta de ahorro/corriente en la misma entidad donde se irán pasando las cuotas mes a mes y donde el cliente podrá domiciliar su nómina principalmente.

Si digo lo de la nómina es porque no conozco ninguna entidad que conceda préstamos hipotecarios sin que el cliente domicilie su nómina.

Debido a la importancia de este préstamo, dar el paso para obtenerlo tiene que ser una decisión muy meditada y consensuada para que una familia lo medite largo y tendido, sopesando tanto la situación económica presente como la futura. Me dirán que la economía presente es fácil, no hay más que mirar en tu/s cuenta/s bancaria/s sumarles lo que tienes en los bolsillos y observar si tienes alguna otra deuda pendiente, pero “la futura” ¿cómo se hace?.

Les daré unas cuantas pistas de como se analiza una situación económica futura. Es más sencillo de lo que parece, solo hay que responderse uno mismo a estas preguntas y luego analizar tus propias respuestas. Del buen análisis que hagas de tus respuestas depende que tomes la decisión de hipotecarte o no.

Preguntas:

¿Mi trabajo, creo que es estable o por el contrario creo que es posible que lo pierda en un futuro cercano?

¿Tengo un trabajo en el cual es posible que por ser una empresa grande pueda trasladarme a otro lugar de España a trabajar, o sea; que te puedan trasladar?

¿Estoy casado o soltero?

¿Si estoy soltero, de verdad necesito comprarme una casa o podría vivir de alquiler hasta el momento de formar una familia?

¿Si estoy casado, tengo ya hijos o preveo tener hijos, y si es así cuantos?

¿Tengo Padres en una situación desahogada (o sea no tienen hipoteca y tienen uno ahorrillos) o por el contrario andan justillos y a duras penas llegan a fin de mes?

¿Cuándo he preguntado en el banco las cuotas que me van a quedar he analizado que dichas cuotas no pasan del 30 o 33% de tu sueldo o de tus entradas de dinero en la familia?

¿Has pensado que además de la hipoteca tendrías que poder ahorrar entre un 5% y un 10% de tu sueldo anual, para posibles imprevistos (que te aseguro que a lo largo de la duración de un préstamo hipotecario te surgirán)?

¿Si es una casa vieja, sabes que siempre habrá que rehabilitarla de alguna manera?

¿Por cierto, has pensado que las casas se han de llenar de muebles y electrodomésticos verdad?

Bueno, puede que se me pase alguna pregunta, pero como vosotros os conocéis mejor que yo, lo que os pido es una buena reflexión sobre estas preguntas y las que os podáis hacer vosotros mismo y toméis en consideración este ejercicio adivinatorio del futuro que os espera.

Una vez os hayáis decidido a hipotecar vuestro futuro junto con una casa, unos comercios y unos vecinos (porque los vais a tener, y aunque parezca una tontería no estaría de más averiguar antes algo sobre ellos, con mala suerte te pueden hacer la vida imposible), hay que saber que existen tres modalidades de préstamos hipotecarios: A interés fijo, variable y mixto.

interés variable.

Es la más extendida porque es la que generalmente se publicita por parte de las entidades en las guerras comerciales que mantienen entre ellas, a la hora de captar clientes para la concesión de Hipotecas. Aparentemente tiene la ventaja de que suele ser a un interés bastante menor comparado con el fijo y está referenciado generalmente al Euribor (90% de las hipotecas se referencia al Euribor), aunque puede también estarlo a otro tipo de referencias pero es menos usual.
Se habla del Euribor + x%, donde a la “x” se le llama diferencial. O sea que el interés que se te aplicará será durante los seis primeros meses o el primer año (depende de la entidad) el que has visto en la publicidad y a partir de la primera revisión que será el séptimo mes o el treceavo mes, el Euribor publicado en el BOE el mes anterior mas el diferencial que te ofrecieron en su momento y que en muchos casos es variable dependiendo de si cumples una serie de requisitos o no.

¿Que significa esto de cumplir requisitos?.
Te diré que algunas entidades te ofrecen un diferencia más bajo, pero a cambio tienes que traer una nómina de un importe mínimo de “X”, tienes que tener el seguro de vivienda con ellos, además tener una tarjeta de crédito y algunos te obligan a un Plan de pensiones con aportaciones mínimas, si no cumples sus condiciones automáticamente el diferencial pasa a ser mayor.

Otras de las ventajas o no del interés variable es que normalmente el plazo para pagarlo es mayor, pasando a ser desde 20 a 40 años. Solamente deciros al respecto que a mayor años de pago, la cuota es inferior pero por el contrario pagas muchos más intereses a lo largo de la vida del préstamo.

Lo relevante de este tipo de interés es que si el Euribor baja, tu cuota a la hora de la revisión anual también te bajará (solamente lo notarás en la cuota siguiente a la fecha de la revisión, esto generalmente no lo explica la TV cuando dan las noticias, si baja el Euribor no baja tu cuota inmediatamente solo, si el mes anterior a tu revisión es más bajo que el mes anterior de la revisión pasada. Hablando en Plata, si tu revisión es en el mes de MARZO, a ti solo te influye el EURIBOR publicado en el BOE en los meses de FEBRERO, ¿Queda claro?), por el contrario si el EURIBOR sube, tus cuotas también lo harán. (y no estaría de más que calcularas las cuotas que te quedarían si por ejemplo el EURIBOR sube medio punto, un punto o punto y medio y si podrías soportar dichas cuotas).

Otra modalidad menos extendida es:

la de tipo fijo o a interés fijo.

Esta se caracteriza por tener un tipo fijo de interés durante toda la duración de la hipoteca. Es menos frecuente que las familias opten por esta modalidad porque normalmente el interés a cobrar es bastante más alto que las de tipo variable. ¿Por qué esto es así? Tiene cierta lógica: ni las familias, (que no tienen conocimientos financieros complejos), ni los bancos, (que sí los tienen), tienen una bola de cristal para saber si en los próximos 10 o 15 años el EURIBO subirá o bajara ni en qué cuantía por lo que los bancos ponen un interés lo suficientemente alto como para que si por ejemplo al 4º o 5º año el interés sube mas allá de lo que se fijó en el momento de la concesión, lo que puedan perder se compense con lo que se cobró en los años anteriores de más en relación por ejemplo con las de tipo variable. En general y como ya he dicho antes, los bancos tienen información financiera más compleja que la que podamos tener los simples mortales, por lo que siempre tienen las de ganar ellos. Pero por otro lado aquél que opta por una hipoteca a tipo fijo, tiene la seguridad de estar pagando siempre lo mismo, por lo que cualquier variabilidad importante en los tipos del EURIBOR, no le afectará lo más mínimo. De todas formas siempre hay que leerse muy bien las condiciones antes de firmar nada.

El tercer tipo es:

el de Interés Mixto.

Si ya el tipo anterior es poco habitual verlo, éste último aun lo es más. Consiste en una combinación de interés fijo y variable. Este tipo de hipoteca, actualmente solo lo comercializan un par de bancos, pero por desgracia ninguno de los dos avisa del cobro de una comisión del 4 al 5% de la parte cancelada anticipadamente y de cualquier subrogación a otro banco, por lo que durante la vida de la hipoteca a interés fijo te ves auténticamente casado con el banco si no quieres pagar dicha comisión. (Esta comisión está relacionada con la “Compensación por riesgo de tipo de interés” que además no está limitada por Ley).

La hipoteca más favorable para cualquier familia sería la Hipoteca Variable con “cuota blindada” que combina la ventaja del tipo de interés variable pero que al tener una cuota blindada a la cantidad que la familia pueda pagar en los próximos años, está protegida ante posibles subidas del Euribor, dado que la cuota seguiría siendo la misma. ¿Cómo sería posible esto? Pues porque si el interés sube, para poder pagar lo mismo aumentaría la duración de la hipoteca, aumentando en tantos meses o años como para mantener una cuota fija. (Claramente esto haría que se pagaran muchos más intereses al final de la misma, pero haría que muchas familias pudieran afrontar sin miedo una subida importante) Por la misma razón si el tipo de EURIBOR bajara también pasaría lo mismo con el número de cuotas de la hipoteca. ¿Por qué no se firman hipotecas variables con cuota blindada? Pues porque hasta el momento ningún entidad bancaria la comercializa. (Supongo que es porque no les interesa).

Existe otro tipo de clasificación de hipotecas y son las relacionadas con el tipo de cuota a pagar.

Existen 5 tipos, pero ya os digo de antemano que la más utilizada en la comercialización por parte de los banco es la primera.

1ª Cuota Constante
2ª Cuota blindada
3ª Cuota Final
4ª Interest Only
5ª Cuota creciente.

La 1ª todo el mundo la conoce, es la resultante de una formula bancaria cuyo resultado es una cuota fija durante la duración de cada periodo de revisión en la que cada mes pagas lo mismo hasta la siguiente revisión, pero cada mes cambia la relación de lo que pagas de capital y de intereses. Para aquellas personas que al ver el primer recibo se extraña de que paga mucho interés y poco capital, les diré que es lógico; Al principio debes el total del crédito y por lo tanto los intereses son altos, por lo que la mayor parte de la cuota son intereses, aunque también pagas Capital. Conforme pasan los meses el capital que debes va bajando, por lo que los intereses son un poco menos que los meses anteriores y como pagas la misma cuota el resto será capital e irá aumentando sucesivamente.

Sé que muchos que lean esto les parecerá una tontería explicarlo pero les aseguro que muchísima gente que tiene hipotecas, después de varios años pagándolas todavía no ha llegado a comprender bien esto del capital y de los intereses.

El banco de España tiene unas páginas muy buenas en la que explican muy técnicamente todo lo relacionado con hipotecas, y por cierto también tiene unos simuladores muy buenos para simular cuotas de hipotecas y hacerte una buena idea.

El siguiente enlace te lleva a buen simulador.Si deseais calcular la cuota de vuestra hipoteca,
pincha en este enlace y se te abrirá una nueva página del Banco de España,
que te ayudará muchísimo para su cálculo
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La 2ª es la cuota blindada, que como ya he dicho antes no hay ningún banco que la comercialice pero que repito consiste en una cuota constante durante toda la duración de la hipoteca, aumentando o disminuyendo el total de cuotas a pagar según aumente o disminuya el tipo de interés variable.

La 3ª es la Cuota Final, nada aconsejable porque se pagan muchos más intereses y además al finalizar la hipoteca hay que haber ahorrado bastante dinero. Consiste en pagar un porcentaje de la hipoteca (sobe un 30%) en la última cuota. Las cuotas resultantes durante la vida del crédito son más pequeñas, pero al final se pagan más intereses ya que pagas sobre el capital que debes, por lo que estás pagando siempre sobre la parte no amortizada y además tienes que hacer el gran esfuerzo de tener en la última cuota toda la deuda pendiente de golpe (ese 30% que decíamos antes).

La 4ª es Interest only (Solamente intereses). Por lo visto esta modalidad es muy utilizada por algunas nacionalidades extranjeras. Consiste en que durante toda la duración de la vida de la hipoteca solamente se pagan intereses y nada de capital, por lo que podría parecer como una especie de alquiler teniendo los mismos riesgos y ventajas que tiene cualquier propietario (por ejemplo en cuanto al incremento y depreciación de la vivienda), cuando finaliza el préstamo se debe el mismo capital que cuando se inició, por lo que antes de que se produzca el final tienes que tener previsto pagar de golpe el total de la deuda o bien vender la vivienda y pagar con ello el préstamo. Personalmente pienso que a no ser que las cuotas sean mucho menor que lo que pagarías por un alquiler no merece la pena dicha modalidad.

En épocas de subida de precios de la vivienda puede que ganes incluso dinero, pero piensa en los gastos iniciales en la formalización del préstamo (alrededor del 10%), los gastos de comunidad y posibles derramas, el IBI y el seguro de la casa, sin contar que también has tenido que comprar muebles y electrodomésticos, gastos estos últimos, que en una casa amueblada de alquiler no tienes que gastar.

La 5ª sería la de “cuota creciente”, que consiste en pactar una cuota creciente fija cada año (entre un 1 y un 2%), a esto hay que sumarle lo que pueda subir o bajar el tipo variable de cada revisión anual.

Esta última, podría ser plausible si como es lógico las nóminas también suelen ir subiendo año a año (ya sabemos que en estos tiempos de crisis, esto en la mayoría de los casos no es así), pero pienso que si año a año has ahorrado algo, lo que puedes hacer es amortizar al final de año (o cuando dispongas de algún ahorro) la cantidad que desees, sin verte comprometido obligatoriamente a aumentar el gasto familiar en el pago de hipoteca.

Habría otra clasificación de hipotecas que sería en relación a la tipología de bien inmueble que se financia.

Hipotecas de pisos de bancos, hipotecas para VPO, hipotecas sobre bienes urbanos y sobre bienes rústicos, hipotecas para el suelo, hipotecas para adquisición de una primera vivienda o habitual e hipotecas para financiar una segunda residencia.

Destacar de éstas la más habitual, que es la de Adquisición de una primera vivienda o habitual. Las mejores ofertas hipotecarias se centran en este tipo de garantía, ya que es el préstamo con menos mora del sistema. Últimamente también son muy habituales las hipotecas de pisos de bancos, dado que debido a la crisis del 2008, ha habido muchos impagos y por lo tanto las entidades bancarias han pasado a tener un gran stock de viviendas. Por lo general suelen ser casas no muy caras, dado que quienes han perdido sus casas en su mayoría son personas poco pudientes y que han sufrido bárbaramente la crisis. Es posible también encontrar chalets o alguna vivienda un poco más lujosa cuando en lugar de personas han sido promotoras las que no han podido pagar sus préstamos, y el banco se ha quedado con urbanizaciones enteras. Estas hipotecas son como las más habituales de adquisición de una primera vivienda o habitual, pero con la diferencia que casi todas las entidades te financian el 100% de la vivienda y no el 80% que es lo más normal.

¿Qué quiere decir esto?

Que con la crisis no hemos aprendido nada.

Se criticó, y con razón, la mano ancha que tuvo la banca para dar créditos sin analizar mucho al adquiriente de la misma, y ahora buscan quitarse el exceso de casas buscando a gente que quiera hipotecar el 100% de la vivienda, solo les piden que tengan dinero para los gastos de formalización. Veremos en un futuro si esas hipotecas de bancos tienen la misma o más morosidad que el resto. Yo me aventuro a predecir que habrá más morosidad.

Mencionar que las hipotecas de VPO (viviendas de protección oficial) tienen como particularidad que no se pueden vender a precio de mercado, sino por el valor legal estipulado, solamente pasado unos años se puede intentar que se descalifique.

También hay una última clasificación de los préstamos hipotecarios y es según su naturaleza.

1ª Subrogación de préstamo promotor, que es cuando asumes el préstamo que se le concedió al promotor de la vivienda nueva que te están vendiendo.

2ª Subrogación de parte acreedora o hipotecas para cambio de banco, que es cuando intentas mejorar las condiciones de tu hipoteca cambiando de entidad financiera, pero hay que avisar que cambiar de entidad tiene también un coste que hay que analizar antes de dar el paso.

3ª Hipotecas en divisas y multidivisas. Son un producto muy arriesgado, ya que existe además la variabilidad en el tipo de cambio de la moneda elegida. Solo es aconsejable para aquellos que son muy expertos en divisas, y yo diría que a los expertos en divisas con bola adivinatoria, pero creo que estos últimos no existen. Si eres experto en dividas no comprometas tu casa, y con tus ahorros hazte un “trader de divisas”.

Para los que no sepan que es un “trader” diré que básicamente son personas que se dedican a especular con las subidas o bajadas que hay entre divisas y que generalmente juegan o apuestan con compras y ventas en el mismo día, incluso varias veces en el mismo día. Los hay particulares y que trabajan para entidades bancarias etc… en fin, un jugador de casino con ciertos conocimientos sobre donde va a caer la bolita. Espero no se moleste ningún “trader”, aunque creo que no van a estar leyendo en esta página web (aquí no van a encontrar nada que les ayude ya que generalmente creen que saben más que nadie, incluso aunque pierdan dinero).

4ª Hipotecas de Reunificación de deudas. Básicamente sirven para pagar una única cuota hipotecaria, unificando antiguos préstamos y deudas.

Bajo mi punto de vista es muy interesante este tipo de Hipoteca, el problema es conseguir que las entidades bancarias accedan a concederlo. Significaría que el cliente ha reflexionado sobre su economía y ha visto que se había metido en demasiadas deudas y demasiadas cuotas mensuales, en préstamos o tarjetas de crédito con una gran variabilidad en cuanto al tiempo para el pago de los mismos, y ha pensado que una manera de solucionar el caos en que se había metido es pagar una sola cuota y acabar con todo el resto de deudas de un plumazo. Si logras conseguir que la entidad acceda (date cuenta que te hará un estudio y tiene que ver viable que vas a pagar el préstamo), podrás solucionar tu vida. También es necesario que te hayas replanteado el no volver a endeudarte en ningún otro crédito más, piensa que aunque puedas pagar la compra de algún bien a 3, 5 o 12 meses, este pago junto con la hipoteca va a volverte a hacer un gran daño si tu economía no anda muy bien. (Sé fuerte ante la falsa publicidad de que todo se puede pagar fácilmente y sin intereses, ya estás metido en una hipoteca y con la garantía de la casa en la que vives tú y tu familia).

5ª Hipoteca inversa.

También esta hipoteca es muy interesante y poco conocida por la población. Una hipoteca inversa es un producto financiero dirigido a personas mayores de 65 años y personas dependientes. Con este producto se puede convertir el valor de la vivienda en dinero, recibiendo una cuota mensual y sin dejar de ser propietario de la misma.

Frente a la hipoteca de toda la vida, en la cual los titulares destinan el dinero prestado para la adquisición de vivienda devolviéndose a la entidad financiera en mensualidades, en la hipoteca inversa, el propietario de un inmueble lo que solicita a la entidad financiera es que sea esta la que mensualmente le abone un dinero que destinará a complementar su pensión mensual, poniendo como garantía su casa.

El inmueble que se pone en garantía en una hipoteca inversa deberá de estar libre de cargas, es decir, sin hipotecas pendientes. Especialmente hipotecas de otras entidades. Una vez tasada la vivienda, cada entidad determina unos porcentajes a los que puede llegar en este tipo de productos, con lo cual ya sabe cuánto es el importe máximo que se le puede abonar en total y mes a mes al cliente.

¿Cómo funciona una hipoteca inversa?

La entidad tendrá que abonar mes a mes esa cuantía aplicando el porcentaje de intereses correspondiente que es en teoría lo que la entidad financiera gana.

Factores importantes a la hora de solicitar esta hipoteca: edad y sexo.

Edad porque a mayor edad del solicitante las cuotas mensuales deberán de ser de mayor importe ya que se entiende que la esperanza de vida, pese ir en aumento, tendrá una media determinada y la hipoteca inversa deberá de abonar al solicitante el porcentaje de tasación solicitado en un menor número de meses.

Sexo porque según las estadísticas, las mujeres poseen una mayor esperanza de vida, con lo cual el plazo de abono de las cuotas mensuales de esta hipoteca inversa a un solicitante que sea mujer es mayor frente a que el solicitante sea un hombre de la misma edad.

Un ejemplo. Una persona que posea una casa con un valor aprox. De 100.000 euros, y que tenga 65 años con una hipoteca inversa, vería reforzada su pensión en aproximadamente 100 euros. Lógicamente a mayor valor de la vivienda y también a mayor edad, la cuota a percibir sería mayor. Puede parecer poco 100 euros mensuales de incremento para el gasto mensual, pero mi experiencia en trato con pensionistas 100 euros más, es todo un mundo. El mismo caso si la edad es de 75 años, la cuota pasaría a ser de al menos 170 euros.

Si la persona fallece no se pierde la vivienda, los herederos tienen varias opciones para recuperar la vivienda, pagando al banco la deuda acumulada hasta la fecha del fallecimiento del propietario de la vivienda y titular de la hipoteca inversa.

Una vez fallecido el titular, los herederos serán los encargados de liquidar la deuda con la entidad financiera, pudiendo escoger entre 3 opciones:

• Vender la vivienda, pagar la deuda y quedarse con la diferencia.
• Hacer una nueva hipoteca con un banco para pagar la deuda manteniendo la propiedad de la vivienda.
• Liquidar la deuda con su propio dinero y quedarse con la vivienda libre de cargas.

La crisis merma el interés de la banca

Pero la crisis ha mermado y mucho la contratación del que fue uno de los productos estrella durante los años de bonanza: las hipotecas inversas. "Era un complemento ideal para algunas familias, llegando a triplicar pensiones no muy altas"

Pero la pérdida de valor de las viviendas, el cierre del grifo crediticio y la fusión de las cajas de ahorro ha provocado que prácticamente ninguna entidad lo esté comercializando. En la actualidad solo la ofrece una compañía aseguradora. En 2009 se contrataron unas 2.000 hipotecas inversas. Hoy esa cifra se ha reducido en un 80%, de hecho en 2013 apenas se firmaron unas 300. La contratación cae de forma drástica desde hace dos años, aunque no el interés de las personas mayores.

Auge de la renta vitalicia

Actualmente se contrata más la renta vitalicia inmobiliaria, que además ofrece una renta más alta. En Grupo Retiro el 28% de las operaciones que intermedian son de hipoteca inversa y el 72% restante de renta vitalicia y de venta con alquiler garantizado. La principal diferencia es que los hijos no heredan la propiedad. Las personas mayores perciben una renta mensual durante el resto de su vida a cambio de la venta de la nuda propiedad de su vivienda, pero manteniendo en todo momento el derecho de uso y disfrute de la misma. Los únicos requisitos son la edad (mayores de 65 años) y la ubicación de la vivienda, ya que en pequeñas poblaciones o zonas rurales no es posible la gestión de estos productos.

Tradicionalmente ha sido contratado por personas sin herederos directos, si bien en los últimos años se nota un cambio de mentalidad en los hijos. "Declaran preferir que sus padres contraten una renta inmobiliaria porque les supone obtener más ingresos y quieren que sus padres vivan lo mejor posible"

Una última opción es la venta con alquiler garantizado, el denominado sale & leaseback. En este caso, el propietario vende la casa pero de forma simultánea se realiza un contrato de alquiler con el nuevo comprador.

Sea cual sea el producto elegido, la vivienda siempre debe estar libre de cargas y su ubicación es clave para que la operación salga adelante. Según Optima Mayores, el tipo de vivienda más habitual de las operaciones cerradas es un piso en capitales de provincia, fundamentalmente Madrid, Barcelona, Valencia, Bilbao y Sevilla.

A finales del 2015 la empresa Kategora ha comercializado un nuevo producto llamdo "LeaseBack" dirigido a personas mayores que viven en el centro de las ciudades pero con pensiones bajas.
La firma promueve una solución para que estas personas puedan rentabilizar en vida su propia vivienda, sin renunciar a su uso y disfrute. Se trata de vender esta vivienda a precios de mercado convirtiéndose al mismo tiempo en inquilinos de la misma.

Se trata de una solución inmobiliaria que hasta ahora en España sólo se había utilizado en el mercado empresarial (como por ejemplo en la venta de paquetes de oficinas bancarias a grandes fondos de inversión). En este caso, el vendedor del activo inmobiliario obtiene una gran liquidez por su venta, pero sigue disfrutando del activo en calidad de inquilino, con un alquiler mensual del mismo.

La novedad ahora es que el público objetivo del producto es gente mayor, con pisos en propiedad en el centro de las ciudades, pero que no disponen de gran liquidez o con pensiones bajas, y que por el contrario, quieren mantener su nivel de vida, o bien, ayudar económicamente a sus familiares cercanos.

Por tanto, la solución de Kategora es rentabilizar en vida su vivienda, sin renunciar a su uso y disfrute. Esta solución inmobiliaria permite a los clientes obtener una importante liquidez económica gracias a los ingresos que proporciona la venta manteniéndose como inquilinos de la vivienda por el plazo que la persona mayor considere oportuno.

El precio de la venta está marcado por un tasador independiente para no caer en valoraciones de ambas partes. Por su parte, el importe del alquiler mensual queda pactado entre el comprador y el vendedor, por un período mínimo de 5 años. El contrato de alquiler, que se establece de forma simultánea a la compraventa, queda igualmente inscrito en el Registro de la Propiedad.

Ventajas añadidas
La principal ventaja de esta solución inmobiliaria es el mantenimiento de su lugar de residencia de siempre, pero disponiendo de una alta liquidez. “Al hacer efectiva la venta de la vivienda sin renunciar a su uso, se sigue disfrutando de todas las ventajas de obtener en vida unos elevados ingresos, con los que incrementa su calidad de vida, sin modificar su residencia, ya que permanecerá en su casa de siempre con todos los derechos que le asisten como inquilino”.

La venta con alquiler garantizado permite igualmente liberarse de gastos generados por su vivienda, ya que dejará de abonar para siempre los recibos del IBI, las cuotas de la Comunidad de Propietarios y el Seguro del continente de la vivienda.

En mi opinión este último producto nacido a final del 2015 nunca debería haber salido del mercado para el que habia sido creado años atrás, que es el mercado empresarial.

Voy a explicarme: Si los pensionistas a los que va dirigido (mayores de 65 años) tienen pensiones bajas (por ejemplo 600 o 700 euros) tienen problemas para sus gastos mensuales y acuden a este producto, ¿Cómo van a hacer frente a un alquiler mensual que tendrán que pagar a partir del día de la firma?. Seguirá teniendo una pensión de 700 euros a los que habrá que deducir el coste de un alquiler (alquiler que no creo sea una cantidad parecida a los alquileres sociales, mas bien se parecerá a los alquiler del mismo tipo de vivienda de la zona). Imaginemos que este pensionista cobra 700 euros y el alquiler que se le ha aplicado es de 550 euros, esto supone que solamente le quedará para vivir 150 euros.
Si con 700 euros se le hacía difícil vivir dignamente, pongamos que este señor/a necesitaría por lo menos unos 300 euros mas, o sea 1000 euros. Por lo tanto, tendría que sacar mensualmente del importe que cobró por la venta de la casa 850 euros.

Supongamos que le han dado por la venta de la casa 160.000 euros (puede se mucho mas pero tambien menos) y supongamos también que no ha sucumbido a gastarse parte del dinero en un coche nuevo, electrodomesticos nuevos, unas buenas vacaciones y cualquier sablazo que te puede dar la familia cercana. Si tenemos la totalidad de la venta y cada mes sacamos 850 euros, nos daría para 188 meses (unos 15/16 años). Si este señor/a tubiera 65 años, a los 80 años (si todavía vive) se vería con una pensión de 700 euros y un alquiler de 550. Me gustaría saber como va a vivir a partir de ese momento. (Es cierto que las pensiones han podido subir en esos 15 años pero mas cierto es que los alquiler también y creo que en mayor proporción).

Hay que tener en cuenta que es complicadísmo mantener la cantidad resultante de la venta sin tocar durante toda la vida. Yo diría que es imposible, por lo tanto antes de llegar a los 80 años de edad el pensionista anterior se vería envuelto en un gran lio.

Sigo apostando por la hipoteca inversa para este colectivo.